房产企业开办费的核算将直接影响土增税负
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开办费，对穗友们来讲都不陌生，就是企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。
今天，我们聊聊房地产新设企业开办费的核算，对土地增值税税负的影响。
一、开办费基本规定
《企业所得税法实施条例》第七十条规定：“企业发生的其他应当作为“长期待摊费用”的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。”
《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条补充：税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条企业筹办期间不计算为亏损年度问题中进一步明确：“企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。”
二、筹建期
所谓筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
所有企业都有一个筹建期，差别只是筹建期的长短不同和发生金额的大小不同。正是因为这样，实务中对筹建期的界定，是存有争议的。会计上规定是以取得第一笔经营收入为结束；而根据我们的项目经验，房地产企业的筹建期，是以取得项目为止。
三、摊销方法
正如上述政策所述，企业在筹建期发生的开办费，可以一次性扣除。也可以选择从开始生产、经营月份的次月起，在不短3年的期限内分期摊销。
清楚了开办费的相关规定，我们通过案例与大家分析，更便于穗友们理解。
[例题]
甲房地产公司于2015年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续，并办理开工许可证等前期工作。该小区规划为“普通标准住宅”，可售面积20000平方米。2016年3取得《建筑工程施工许可证》，开工日期为4月1日，甲公司按计划开工。在这期间发生费用200万元，财会部门作为“开办费”在“长期待摊费用”科目核算。工程经过2年多的施工，开发成本5200万元，于2018年7月竣工验收，取得销售许可证开始销售，以均价6700元/㎡对外销售，到2018年末，房产全部售出，销售收入总额（含税）13 400万元，甲公司选择简易计税方法计税。计算应交土地增值税。
[分析]
（1）国家税务总局2016年第18号公告：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目属于老项目，允许选择简易方法计税，征收率为5%。
（2）《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
（3）增值税属于价外税，因此，计算土地增值税“与转让房地产有关的税金”中不包括增值税，只扣除附加税。
（一）“开办费”摊销至期间费用
（1）销售收入总额＝（6700×20000）/(1＋5%)＝127 619 047.60（元）
应交增值税＝127 619 047.60 ×5%＝6 380 952.40元
（2）扣除项目金额＝（28 000 000＋52 000 000）×130%＋(6 380 952.40 ×10%)＝104 000 000＋638 095.24＝104 638 095.24(元)
（3）增值额＝127 619 047.60－104 638 095.24＝22 980 952.40（元）
（4）增值率＝(22 980 952.40÷104 638 095.24)×100% ＝21.96%（适用税率30%，速算扣除率为0）
（5）应交土地增值税＝22 980 952.40×30%－0＝6 894 285.72（元）
（二）“开办费”摊销至开发成本
经过分析，取得项目至开工前发生费用200万元，符合国税发[2009]31号关于前期工程费的核算范围，把费用 200万元计入“开发成本—前期工程费”。
（1）销售收入总额＝（6700×20000）/(1＋5%)＝127 619 047.60（元）
（2）扣除项目金额＝（28 000 000＋52 000 000＋2 000 000）×130%＋ 638 095.24＝107 238 095.24(元)
（3）增值额＝127 619 047.60－107 238 095.24＝20 380 952.36（元）
（4）增值率＝(20 380 952.36÷107 238 095.24)×100%＝19.01%（增值率不大于20％，免征土地增值税）
应交土地增值税＝0元
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